LAKŠE JE STEĆI NEGO SAČUVATI – ČUVAJTE SVOJE NEKRETNINE
Vjerovatno Vam je na notifikacijama fecebook-u nedavno “iskočila” informacija sa naših portala da je u toku usaglašavanje podataka u zemljišnim knjigama i da se pozivaju građani da zaštite svoja prava do 20. februara. Ukoliko ste preskočili notifikaciju o ovoj informaciji – jer, da se razumijemo, ne radi se o sočnom traču – pogriješili ste. Vijest se odnosila na samo određene općine. Međutim, to je jedno u nizu takvih obavještenja koje smo mogli vidjeti u zadnjih godinu dana i za druge općine u Kantonu Sarajevo. Slične informacije su se mogle odnositi i na druga mjesta u Federaciji BiH.
Putem takvih informacija pozivaju se građani da prijave i provjere podatke kako bi osigurali apsolutnu zaštitu svojih prava vlasništva koje imaju na nekretninama u Federaciji BiH.
Upravo tako! Nekretnine nisu samo Vaše zato što Vi smatrate da jesu. Takva prava moraju biti evidentirana u javnim registrima nekretnina kao što su zemljišne knjige koje vode općinski sudovi (u FBIH) i katastri nekretnina koje vode općine.
Kao advokat, u svom radu sam se susretala sa izjavama poput „pa, ja sam mislila to je naša zemlja i da je to tako (…)”. Ne, nije to tako! Dužni smo svi da vodimo računa o tome da li je to naše pravo evidentirano u zemljišnim knjigama. Ukoliko to zanemarite, naći ćete se vrlo brzo kod nekog advokata uspaničeni. Naime, nastavak Vaše rečenice će tada biti da se neko drugi upisao na Vašu nekretninu, a Vi to niste znali.
Moje iskustvo, kao advokata, je da se kod nas ljudi oslanjaju na usmena predanja „da je nekretnina u porodici“. Tako niko već dugi niz godina ne vodi računa ko je uopće upisan u javnim registrima. Kada su u pitanju stanovi situacija je bolja, ali vlasnici su dužni s vremena na vrijeme provjeravati i vlasništvo svojih stanova.
Zato, nema mjesta panici. Ali, da je vrijeme da se svi počnete brinuti o svojim vlasničkim pravima: svakako!
To ćete uraditi na veoma jednostavan način: ukoliko imate podatke o zemljišnim parcelama Vaše nekretnine ili broju poduloška stana kojeg ste (ot)kupili, te naziv katastarske općine gdje se nalazi ta parcela, sve su to dovoljni podaci da se javite u zemljišnoknjižni ured pri sudu mjesta gdje se Vaša nekretnina nalazi. Ukoliko, ipak, nemate ove podatke, moj je savjet da malo prošetate i sami ih utvrdite. Prošećite do općine gdje znate da se nalazi nekretnina (sigurno to znate!). Tražit ćete da odete u službu za katastar nekretnina. Općinski službenik, iz službe za katastar nekretnina, po nazivu ulice ili okvirnog opisa mjesta gdje se nalazi nekretnina, reći će Vam podatke iz katastra. Na osnovu tako dobivenih podatak o katastarskoj parceli tražite da naručite kopiju katastarskog plana sa upisanim posjednicima. Nadležnoj općinskoj službi potrebno je od 1 do 7 dana da Vam to izrade i isto će Vas koštati ne više od 15-ak markica (KM). Kada dobijete kopiju katastarskog plana sa upisanim posjednicima – već ste na pola puta!
Podaci o parcelama koje dobijete iz nadležne općinske službe za katastar se zovu podaci tzv „novog premjera”, ali o tome nešto kasnije. Ako Vam se ovo učini zanimljivim, na osnovu podataka iz katastra, možete lako naći svoju parcelu i na Internet-portalu <www.katastar.ba>.
Slijedeći korak jeste da identifikujete parcele u zemljišnoknjižnoj evidenciji koja se vodi u općinskom sudu gdje se Vaša nekretnina nalazi. Ovo je najvažnija evidencija jer su ovdje upisana prava koja se priznaju u pravnom prometu (vlasništvo, pravo zaloga, pravo služnosti itd.). Podatke koje ćete diktirati službeniku zemljišnoknjižnog ureda općinskog suda su podaci koje ste dobili na kopiji katastra pod oznakam „stari premjer broj:…”. To će Vam najčešće pisati negdje na kraju tog papira ili pored skice Vaše parcele iz kopije katastra. Podaci starog premjera su, ustvari, podaci zemljišnoknjižne evidencije. Ili, još jednostavnije, sa kopijom katastarskog plana samo otiđite do zemljišnoknjižnog ureda i pokažite službeniku. On će Vam pomoći. Za zemljišnoknjižni izvod ćete još platiti taksu od nekih 5-10 KM. Ukoliko se podaci o posjedniku iz katastra i vlasniku iz zemljišnih knjiga slažu – završili ste.
Međutim, moje je iskustvo da možete ovdje naići na neslaganja: ili je neko od Vaših predaka upisan ili je pogrešno ime, ili je upisana državna svojina, a Vi ili neki Vaš predak kao korisnik itd. U tom slučaju, obavezno se konsultujte sa stručnim licem kojem vjerujete da će Vam dati stručan i jasan savjet kako riješiti konkretnu situaciju. Advokati nisu baš toliko skupi koliko Vas može zaboliti glava ako sami pokušate riješiti potencijalni problem.
Možda da još napomenem da postoji i elektronska evidencija zemljišnih knjiga. Ali, ako niste sigurni u podatke parcela koje tražite – ne može Vam to biti od velike pomoći.
Vratimo se pozivu sa početka teksta. Poziv se odnosi na usaglašavanje podataka zemljišnih knjiga i katastra. Ovakvih projekta je bilo i ranije. Prije ovoga, u bivšoj SFRJ postojalo je avionsko snimanje parcela i tada je oformljen katastar tzv. novi premjer. Prije toga, u toku austrougarske vladavine na ovim područjima, uspostavljena je i zemljišna knjiga, u kojoj se i danas vodi evidencija nekretnina po tzv. starom premjeru.
Ne znamo još kako će se zvati ovo novo usaglašavanje, ali je to svakako nešto na šta morate obratiti pozornost. Naime, ukoliko je došlo do usaglašavanja parcela u skladu sa javnim pozivima, bit će Vam oznaka parcela u katastru ista kao i u zemljišnim knjigama. Ukoliko nije došlo do usaglašavanja, stajat će stara oznaka parcele (ista ona koja Vam na katastru piše „stari premjer“). Pogledajte u kolone pod oznakom „B list“ na zemljisnoknjižnom izvodu koji dobijete sa suda. Bitno je da ste Vi upisani kao vlasnik ili neko na kome treba da je upisano vlasništvo tražene parcele (fizičko ili pravno lice). Za vlasnike stanova, nakon usaglašavanja, samo će se podaci koji nose oznaku „poduložak“ ili „broj parcele“ promijeniti: stajati će isti broj parcela iz katastra gdje se nalazi vaša zgrada, kao i broj etaže (npr. 988/E3).
Važna je napomena da ovaj projekat usaglašavanja zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja ne znači gubitak Vaših prava ako su ona već upisana u zemljišne knjige. Međutim, ako nisu, dužni ste ostvariti svoja prava sudskim putem i / ili prijaviti svoja prava povodom ovih javnih poziva.
Iako je mnogima pomisao na one duge redove pred zemljišnoknjižnim uredom i gnjavaže sa općinskim službama noćna mora, nadam se da će Vam upravo ovaj tekst pomoći da u najmanju ruku ta mora brže prođe.
Toliko za ovaj put. Javit ću Vam se uskoro i sa novom temom, a do tada budite pozdravljeni.
Vaša,
Dženita Osmanović, advokat iz Advokatskog društva „Ademović, Nožica i partneri” d.o.o. Sarajevo
